По сравнению с допандемийным 2019 годом обстановка на рынке инвестиций существенно изменилась. Большинство привычных инструментов для сохранения и увеличения накопленного сейчас ненадежны, не поддаются бизнес-планированию. Исключение – недвижимость: она исторически является стабильным, консервативным активом, наименее подверженным резким колебаниям. Доходные метры в условиях кризиса полностью оправдывают свое название и позволяют уберечь капитал от инфляции. В этом на собственном опыте убедилась Алена Голдина, основатель агентства недвижимости Goldina Real Estate, инвестор со стажем. В эксклюзивном интервью эксперт поделилась личной стратегией и назвала тренды, на которые инвесторы могут ориентироваться уже сегодня.
Сейчас у Вас активы в ОАЭ, Португалии и Испании. В каком году Вы начали заниматься инвестициями в недвижимость, почему выбрали именно такой способ сохранять и преумножать капитал?
Я начала интересоваться инвестициями в 2018 году. На тот момент я уже около 10 лет проживала в Дубае, вела собственный бизнес – владела ивент-агентством. Изучив рынок, остановилась на недвижимости – это наиболее выгодный вариант с минимальными рисками.
Первоначальный капитал составлял $51 000, на эти средства я купила недвижимость в престижном жилом районе Dubai Marina. Низкие ставки по ипотеке – примерно 3% годовых – помогли не только покрывать платежи доходом от аренды, но и оставаться сильно в плюсе. Затем пришло понимание, что подобным образом можно приобрести недвижимость за 30% от стоимости, ведь выплачивать ипотеку будут арендаторы. И через 20 лет владелец получит 100% актива с приростом стоимости в валюте. Это легло в основу моей инвестиционной стратегии.
Как полученный опыт трансформировался в серьезный бизнес?
К 2020 году я владела недвижимостью в Португалии и Эмиратах. В марте я закрыла ивент-агентство, и провела карантин в своей квартире на побережье Атлантики, неподалеку от Лиссабона. Никаких финансовых трудностей не возникло, так как я получала пассивный доход от принадлежавших мне объектов. Об этом не раз рассказывала в своем блоге. Постепенно вопросов от подписчиков становилось все больше, затем пошли запросы на помощь в осуществлении сделок.
Так в конце 2020 года было открыто агентство недвижимости Goldina Real Estate. Сейчас у нас два офиса – в Дубае и Москве. В столице мы расположились в Сити, в башне «Федерация», в офисе 7006. Здесь проводим встречи со всеми, для кого актуальна покупка недвижимости за рубежом.
Я с самого начала занимаюсь не только поиском объектов для клиентов, но и предоставлением легализации, ипотеки нерезидентам, оформлением ВНЖ, счетов в банке. Во всех соцсетях меня можно найти по запросу «Alena Goldina».
Goldina Real Estate называют бутик-агентством. Это связано с особенностями подхода?
Я изначально приняла решение ориентироваться на индивидуальную, углубленную работу с запросом. Подобный сервис организовать непросто, но наши клиенты знают и ощущают – мы делаем все так, как сделали бы для себя.
И даем не просто рекомендацию, а делимся личным опытом – каждый брокер агентства недвижимости Goldina Real Estate помимо лицензии и сертификата RERA является инвестором. Мы сдаём свою недвижимость в ОАЭ и Португалии, имеем несколько квартир в разных районах под субаренду, поэтому досконально знаем рынок, оперируем реальными цифрами.
С каким уровнем дохода или капитала можно задуматься об инвестициях в зарубежную недвижимость?
Рынок продолжает развиваться, поэтому выходить на него лучше при первой возможности. Наиболее выгодный вариант – вложиться в фундамент хорошего проекта в ликвидной локации. Для этого нужно всего 34% стоимости объекта: 30% – первоначальный взнос, 4% – регистрационный, в департамент земельной собственности. Далее – рассрочка, перепродажа по переуступке или же получение ипотеки «на сдаче».
Дубай предлагает беспроцентные рассрочки, дешёвую ипотеку и самую высокую арендную доходность в мире. Доходность составляет 8% годовых на аренде, не считая прироста стоимости, и при этом 0% налогов. Пороги входа в Дубае доступные – от $65,000. На эту сумму можно купить студию в рассрочку в новом доме в спальном районе. После оплаты 30% застройщику перепродавать объект по переуступке. Часто уже на этом этапе инвесторы получают маржу от 20% годовых. В кризисы прирост может составить меньше, чем ожидалось, но долгосрочный тренд – всегда вверх.
Что будет происходить на рынке недвижимости ОАЭ в ближайшее время?
В Дубае цены продолжат расти. Глобальные транспортные цепочки разрушаются, цены на топливо бьют рекорды, поэтому строительные материалы дорожают. А значит, застройщики вынужденно не раз повысят прайс. При этом Дубай сильно недооценен по своим экономическим показателям, поэтому будет расти ещё долго. Инвесторы, которые войдут на данный рынок в ближайшее время, однозначно окажутся в выигрыше.