Кому на Руси жить хорошо
Агентство «РИА Рейтинг» опубликовало рейтинг доступности ипотеки российских регионов, его лидерами стали Ямало-Ненецкий, Чукотский и Ханты-Мансийский автономные округа (ХМАО), а также Магаданская и Мурманская области. «В пяти перечисленных регионах доля семей, для которых доступна покупка квартиры в ипотеку, составляет более 40%. При этом в Ямало-Ненецком автономном округе (ЯНАО) данный показатель даже превышает 66%», — указывается в материалах рейтинга.
Еще в 15 регионах рейтинг доступности ипотеки превышает 30%, тогда как в 2015 году таких регионов было всего три. В среднем по России ипотека доступна 25,8% домохозяйств, два года назад этот показатель был заметно ниже и составлял всего 13,9%. Доступность ипотеки определяется, главным образом, двумя факторами — доходами домохозяйств и стоимостью жилья. Автономные округа стали ипотечными лидерами по причине высоких зарплат, тогда как в Магаданской и Мурманской областях отмечаются сравнительно невысокие цены на жилье, отмечают аналитики жилищного рынка.
В Санкт-Петербурге доля семей, которые могут взять ипотечный кредит, составляет 29,4% (25 место в рейтинге), тогда как в Москве — 22,1% (57место). Доходы москвичей заметно опережают доходы петербуржцев, однако, дороговизна столичного жилья приводит к значительному сокращению числа потенциальных покупателей. А то обстоятельство, что цены на жилье в Петербурге в среднем в два раза ниже, чем в Москве, делает город на Неве привлекательным объектом для покупки жилья у иногородних покупателей, в первую очередь — из «зажиточных» регионов России.
Так, в недавно построенном жилом квартале (ЖК) «Царская столица» около 40% покупателей являются жителями других регионов России и стран ближнего зарубежья — Украины и Казахстана. «Чаще всего нашими покупателями оказываются жители ЯНАО и ХМАО, активно покупают квартиры также жители Норильска, Хабаровска, Иркутска, Камчатки и Владивостока», — рассказывает руководитель отдела продаж компании «Эталон ЛенСпецСМУ» Виктор Ведехин. Всего ГК «Эталон» открыл отделы продаж квартир в 15 городах России, при этом строительство ведется пока только в Петербурге и Москве.
ЖК «Царская столица» начал строиться в 2012 году, а в прошлом году сдан последний дом. Основу квартала составляют восьмиэтажные дома. «Царская столица» включает около 4,5 тыс. квартир, а также коммерческие помещения и необходимую для проживания инфраструктуру, в том числе наземный паркинг, а также подземные стоянки автомобилей. Стоимость одного квадратного метра жилья зависит от типа квартир: для студий (их площадь составляет 33 — 46 кв.м) это примерно 140 тыс. руб, в, в трехкомнатных квартирах (82 — 103 кв.м) — около 100 тыс. рублей. Комплекс расположен в 10 мин ходьбы от Московского вокзала и 5 мин пешком — от Невского проспекта.
Помощь отличникам
В целом ряде российских регионах темпы жилищного строительства отстают от показателей, которые запланировали федеральные и местные власти. Об этом недавно сообщил на заседании президиума Совета по приоритетным проектам премьер-министр Дмитрий Медведев. В Москве и Петербурге такой проблемы не существует, утверждает президент «Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области» Игорь Горский: «Ситуацию со свободным жильем в Москве и Санкт-Петербурге можно оценить на «пятерку». Вводится достаточно большое количество жилья комфорт— и эконом-класса. Если говорить про Петербург, по итогам 2017 года я ожидаю, что будет введено 3 млн квадратных метров жилья, в Ленинградской области — около 2 млн, возможно, чуть меньше. И самое главное, что емкость рынка по приобретению этих объемов тоже достаточно высокая. В прошлом году был спрос на 4 млн квадратных метров первичной недвижимости».
Как сообщал РБК Петербург, в прошлом году Петербург опередил Москву по числу договоров долевого участия на целых 17,7% (57,5 тыс. против 48,9 тыс. соответственно). Скорее всего, в этом году Петербург снова обойдет столицу, чему в значительной степени способствуют иногородние покупатели. По оценкам экспертов, жители регионов заключают до 30% сделок на первичном рынке жилья Петербурга и до 20% — на вторичном.
Значительную долю покупателей из «нефтяных» регионов ЯНАО и ХМАО отмечает не только ГК «Эталон», но и представители других строительных компаний города. Их привлекает не только более низкая цена жилья, чем в Москве, но также петербургская архитектура и географическая близость к европейским странам. Однако Петербург является более привлекательным местом для покупки жилья не только у «нефтяников», но также в целом ряде городов Северо-запада, например, Мурманске и Магадане. Жители Дальнего Востока также предпочитают жилье в Петербурге московскому, утверждают строители.
Как занять деньги
У иногородних покупателей разные цели покупки жилья в Петербурге. Одни имеют связи с городом и хотели бы жить здесь после выхода на пенсию, другие покупают квартиры детям-студентам, а третьи предпочитают иметь вторую квартиру в городе, куда можно приезжать в командировки или на отдых. Есть и те, кто покупает жилье в инвестиционных целях, сдавая квартиры в аренду.
Поскольку многие покупатели приобретают за счет ипотечного кредитования, им стоит различать предпочтения банков при рассмотрении кредитных заявок. Иногородний клиент может взять кредит в петербургском банке, в том числе том, который работает с компанией-застройщиком. «Поскольку квартиры находятся в собственности у ГК «Эталон», то банковские ставки по ипотеке невысоки, а приобрести квартиру можно, в том числе, по договору купли-продажи», — поясняет Виктор Ведехин.
В большинстве банков от клиента требуется лишь постоянная регистрация на территории России, и в этом случае иногородний покупатель жилья ничем не отличается от жителя Петербурга. Но если покупатель переезжает в Петербург и меняет место работы, это может насторожить кредитный отдел банка. Чтобы заявку одобрили, придется доказывать, что риск потери работы при переезде минимален или совсем отсутствует, например, клиент переходит из одного филиала компании работодателя в другой, предупреждают эксперты.
Не стоит информировать банк и о том, что квартира приобретается для сдачи в аренду или иных коммерческих целей, это может негативно повлиять на получение одобрения по кредиту, рекомендуют эксперты. Сдача квартиры в аренду рассматривается налоговыми органами как предпринимательская деятельность, что влияет на налогообложение при дальнейшей продаже недвижимости. Владелец «инвестиционной» квартиры лишается всех налоговых льгот, включая права на налоговый вычет при ее покупке и неуплату налога на последующую продажу.
Тяжкая доля
В последний год цены на петербургскую недвижимость стабилизировались, а в сегменте элитной недвижимости даже снижаются. Так индекс стоимости элитного жилья, который оценивает компания Knight Frank за последний год снизился в Петербурге на 7%. Интенсивное жилищное строительство, которое ведется в Петербурге, а также снижение ставки ЦБ (которое положительно влияет на ставки по ипотечным кредитам) — благоприятные факторы для того, чтобы отложить покупку жилья на еще более удобные для покупателя времена.
Однако запрет долевого строительства, который должен наступить через три года, неминуемо увеличит цены на квартиры, предупреждают эксперты. «Расклад довольно простой: долевое строительство — это беспроцентный кредит для застройщика. Запрет пользоваться деньгами клиентов вкупе с необходимостью создания страховых фондов у строителей потребуют значительного увеличения заемных средств на постройку жилья. Из-за этого себестоимость строительства вырастет, и клиент будет платить больше. В результате в выигрыше останутся только банки», — рассуждает Виктор Ведехин. Возможно, запрет долевого строительства станет решающим фактором для тех, кто решил не спешить с покупкой жилья, а дождаться лучших времен. Поскольку не ясно, устоят ли текущие цены на жилье в недавно построенных жилых комплексах, таких как «Царская столица» и «Самоцветы».
ЖК «Самоцветы» построен на набережной реки Смоленки в в Василеостровском районе. Два корпуса уже сданы и заселены, третий сдается в этом году и начинается его заселение, а четвертый будет сдан в следующем году. Корпуса состоят из домов в 10 и 11 этажей с квартирами бизнес-класса. Однокомнатные квартиры стоят 6 млн рублей, двухкомнатные — 8-9 млн, трехкомнатные — около 10-11 млн., четырехкомнатные — 13-15 млн. От «Самоцветов» до станций метро «Василеостровская» и «Спортивная — 2» можно дойти пешком за 15 мин, а до Стрелки Васильевского острова — за полчаса.