— Ислам, расскажите, с чего начался ваш путь в сфере недвижимости?
— Все было довольно просто. Мои родители переехали в Дубай, и я, будучи студентом, приехал сюда вместе с отцом. Тогда Дубай еще не был тем сверкающим мегаполисом, каким мы его знаем сейчас. Это был город в строительных лесах.
Через два месяца после нашего переезда шейх Мохаммед ибн Рашид Аль Мактум подписал закон, разрешивший иностранцам покупать недвижимость в полную собственность. Рынок открылся иностранным инвесторам. Тогда я принял решение открыть свою компанию, чтобы оказывать качественные услуги, делиться своим опытом через честность, заботу, персональный подход. Так появилось агентство недвижимости Top Address.
Почему Top Address? Потому что мы выбираем топовые локации для наших клиентов: для жизни, для семьи, для инвестиций, для сдачи в аренду. Я знаю Дубай уже 20 лет, поэтому могу с уверенностью предлагать клиенту наилучшие варианты по его запросу.
— Среди ваших клиентов много как обычных граждан, так и публичных личностей, знаменитостей. Как думаете, почему люди выбирают вас?
— Потому что мы делаем больше, чем просто продаем. В процессе консультации мы узнаем, какие цели преследует покупатель при приобретении: для собственного проживания с семьей, для сдачи в аренду (краткосрочную и долгосрочную), для инвестиций (краткосрочных или долгосрочных). И мы предлагаем именно то, что ему на самом деле нужно. Сопровождаем клиента на всех этапах, как если бы принимали решение для себя: от выбора района до сдачи квартиры в аренду.
Еще, благодаря тому, что у меня очень хорошие, выстраиваемые годами отношения со многими застройщиками, я могу забронировать лучшие объекты на 2-3 дня без внесения задатка. То есть, пока человек раздумывает, квартира на брони.
Бывает, отговариваем от покупки, потому что не продаем ради сделки. Мы берем на себя риски, так как понимаем рынок и живем им. И это возвращается рекомендациями, доверием.
К примеру, в 2022 году ко мне обратился клиент с задачей купить недвижимость на $1 000 000. Мы подобрали ему несколько вариантов, но он решил подумать и в итоге ничего не купил. Недавно он снова ко мне вернулся, уже с бюджетом $700 000. Мы снова подобрали варианты, и в этот раз он купил. Я спросил его: «Вы же тогда хотели вложить миллион, вложили?» Он ответил: «Да, приобрел недвижимость в Турции. Но лучше бы тогда послушал тебя и купил в Дубае».
Его недвижимость в Турции подешевела до $850 000, а если бы он купил здесь, в Дубае, сейчас бы она стоила $1 600 000. Так бывает, когда решения принимаются без понимания рынка. Поэтому лучше сначала проконсультироваться с профессионалом.
— А чем инвестиции в дубайскую недвижимость принципиально отличаются от европейского или американского рынка?
— В Дубае нет налога на доход от аренды и на имущество. Доходность может достигать 10% годовых — это в 2-3 раза выше, чем в столицах Великобритании, США, Испании и Турции. А главное — стабильность. Курс дирхама к доллару стабилен уже более 30 лет. Безопасность здесь одна из самых высоких в мире. Плюс постоянный приток туристов и экспатов. Миллионы человек находятся в Дубае на постоянной основе. Всем им нужно жилье. Поэтому инвестиции в аренду работают как часы.
Могу привести три стратегии инвестирования, которые работают уже сегодня:
Первая — купить на котловане — продать на сдаче. Вложения стартуют от $150 000, а рост стоимости может достигать 25-35% за 2-3 года. Это отличный вариант для тех, кто хочет заработать на разнице. Например, одна из наших клиенток вложилась в таунхаус на этапе строительства в районе Town Square. Через два года он подорожал на 31%, и она продала его еще до заселения.
Вторая — покупка под сдачу в аренду. Вход от $200 000, стабильный доход от $1500 в месяц, окупаемость примерно 9-10 лет. Один из наших клиентов купил студию в районе JVC в рассрочку, сдал ее за $1200 ежемесячно и уже через год начал получать чистый пассивный доход. Без ипотеки и без процентов.
Третья стратегия — так называемый «План Б». Вложения от $205 000. При этом все зависит от объекта, и благодаря беспроцентной рассрочке можно зайти с первоначальным взносом от $15 000. Человек получает ВНЖ, возможность переезда всей семьей, «якорится» в стабильной юрисдикции. У нас есть семья из Казани, они купили квартиру, оформили резидентскую визу и теперь каждые 3-4 месяца прилетают в Дубай, к себе домой. Пока только на каникулы, но уже планируют переезд. В момент их отсутствия квартира сдается и приносит хороший доход.
Если смотреть на рынок глубже, то сейчас самая доходная тенденция — таунхаусы и виллы. Особенно те, что покупаются на этапе строительства. Доходность высокая, а спрос стабилен. Причем даже внутри Дубая есть районы, которые развиваются быстрее других. Это все нужно учитывать.
— А какие расходы нужно учесть при покупке недвижимости в Дубае? Действуют ли какие-то налоги?
— Налогов на недвижимость в Дубае нет. Но есть разовые платежи. При покупке на первичном рынке вы оплачиваете 4% от стоимости объекта в Земельный департамент, это обязательный единоразовый сбор. Если вы покупаете на вторичном рынке, дополнительно к этим 4% добавляется еще 2% вознаграждения агенту (брокеру).
— Расскажите, в каком состоянии сдаются квартиры в Дубае? Нужно ли заниматься ремонтом?
— Есть ведь у нас такая пословица: «Ремонт нельзя закончить — его можно только остановить». И это, к сожалению, правда для многих стран. Люди боятся ввязываться в ремонт, потому что это всегда стресс, непредвиденные расходы, контроль подрядчиков. Но в Дубае все устроено иначе.
Квартиры здесь сдаются уже с готовым ремонтом: установлены санузлы, оборудована кухня с гарнитурой — можно сразу заезжать. Причем речь не только о ремонте, но и о качестве. Все чисто, аккуратно, стильно. Есть варианты, которые сдаются полностью меблированными. Представьте: вы покупаете квартиру с отделкой, с мебелью, с беспроцентной рассрочкой, а первые платежи начинаются уже после получения ключей. То есть буквально заехал и живи. Или, если речь об инвестиции, заселяй арендаторов и начинай зарабатывать с первого дня. Где еще во всем мире действуют такие условия? И это одна из причин, почему инвестиции в недвижимость Дубая сегодня такие популярные.
— Ислам, а если человек хочет сдавать квартиру в аренду?
— Тогда я советую покупать на этапе котлована. Это минимум вложений и максимальный потенциал роста. Цена самая низкая, есть беспроцентная рассрочка. После сдачи объекта — стабильный арендный доход. Причем есть проекты, где рассрочка продолжается даже после того, как вы получаете ключи. Представьте: вы купили квартиру за $100 000. Из них, скажем, $60 000 оплатили в рассрочку до момента сдачи, а оставшиеся $40 000 платите в течение четырех лет уже после получения ключей. Квартира сдается, арендатор живет, вы получаете арендный доход и частично покрываете оставшиеся платежи этими деньгами. Это значит, что объект начинает работать и приносить прибыль, даже если вы вложили далеко не всю сумму. Для инвестора это отличная модель: капитал сохраняется, а актив уже работает.
Если хочется сразу получать доход, тогда берем готовую квартиру. Например, за $200 000. Такая квартира может ежемесячно приносить от $1500 до $2000. Это очень высокий уровень доходности для недвижимости. Мы подбираем реальные варианты: показываем объект, условия покупки, рассрочку. Все максимально прозрачно. Многие люди сомневаются, пока не увидят конкретику. Но когда видят, все становится ясно.
— Тогда еще такой вопрос: если человек живет, скажем, в России, но хочет сдавать свою квартиру в Дубае, как это работает? Насколько это безопасно? Кому он может доверить управление?
— Это абсолютно безопасно. У нас есть собственная профессиональная команда, в управлении которой более 500 объектов. Мы выстроили систему, где все прозрачно и эффективно.
Во-первых, мы устанавливаем «умный» замок, который открывается по коду. Арендатор бронирует квартиру, получает код и заходит без личного контакта с владельцем или агентом. Во-вторых, работает система безопасности. Если арендатор не оплачивает проживание в срок, у него есть еще 2-3 дня на оплату. После этого автоматически отключаются свет, вода, кондиционер и другие сервисы. Как только арендатор выезжает, доступ к квартире полностью блокируется.
Если жилье сдается посуточно, мы регистрируем его в Департаменте туризма. Это легализует аренду и полностью защищает владельца. Обязательно берется депозит, который покрывает риски: повреждения, задолженности и прочие непредвиденные расходы. Всем занимаемся мы. Все оформляется официально. Деньги поступают напрямую на счет владельца. И, кстати, в Дубае можно открыть банковский счет, даже находясь в другой стране, и получать на него доходы от аренды. Плюс владелец получает доступ к мобильному приложению, где в реальном времени видно все: заселения, доходы, история платежей, отчеты.
— Какие еще привилегии получает инвестор?
— Можно оформить вид на жительство, привезти семью, отдать детей в школу, получить водительские права, ввозить автомобиль — все легально, без бюрократии.
Инвесторы при приобретении недвижимости от $250 000 получают резидентскую визу для себя и членов своей семьи сроком на 2 года. Каждые 2 года у него есть возможность эту визу продлевать. Если же приобретает недвижимость от $550 000, то получает золотую визу сроком на 10 лет. И ВНЖ дает возможность получать визы в другие страны в упрощенном формате.
Есть и пенсионная виза, она оформляется на 5 лет для владельцев недвижимости старше 60 лет, если объект стоит от $275 000. Это отличная возможность для тех, кто хочет провести пенсию в комфортной, безопасной и солнечной стране.
— Что бы вы сказали тем, кто пока только размышляет о покупке недвижимости в Дубае?
— Многие думают, что Дубай — это история про миллионы долларов, суперкары и башни из стекла. И да, конечно, это тоже Дубай. Но это еще и живой город. Здесь живут простые люди, такие как я, моя семья и близкие, мои друзья и сотрудники. Их семьи здесь покупают квартиры, а дети ходят в местные школы.
На самом деле, недвижимость в Дубае гораздо доступнее, чем принято думать. Даже имея $100 000, вы можете позволить себе жилье, которое будет приносить доход. Поэтому не стоит долго размышлять, лучше сразу задать все интересующие вопросы специалисту. Консультация со мной абсолютно бесплатна. То, чем я занимаюсь — это дело всей моей жизни. Я в этом 20 лет, по-прежнему люблю свою работу и всегда рад помочь другим улучшить их жизнь, сохранить капитал и приумножить его с умом.
Реклама. Рекламодатель ИП Скрипниченко, https://topaddress.ae/, Erid: 2VfnxxRtPNG